Angående forslag til utbygging i Storetveitåsen
Lang tekst dette, men saken har en lang forhistorie og store konsekvenser for nærmiljøet, dersom planforslaget blir vedtatt.
Kort fortalt dreier det seg om at Linstow eiendom, eid av oslofamilien Anders Wilhelmsen, vil bygge tre blokker i Storetveitåsen, delvis friområdet. Linstow eiendom er et rent investeringsselskap, som har etablert et eget datterselskap for å bygge ut på Storetveit.
Det følgende gjengir Velforeningen Storetveit nord sitt brev av 15. mars 2012 angående Linstow Eiendoms forslag reguleringsendring, Fana del av Gnr. 13, Bnr 1044/1045, Storetveitåsen. Plan nr 3022.05.00
Velforeningen Storetveit nord viser til forslag om reguleringsendring (datert 21.02.2012 - Plan nr P. 3022.05.00) fra Bjerk og Bjørge AS arkitekter v/ arkitekt Eilif Bjørge, på vegne av grunneier Linstow Eiendom AS.
Utbygger har nå presentert et nytt forslag der tidligere forslått utbygging ved Storetveit kirke er tatt ut av planforslaget, men for området i nordvest av Storetveitåsen (B2) er det knapt noen endringer i positiv retning. Tvert imot viser presentasjonene som følger siste planforslag (datert 30.01.12) en større bygningsmasse med en alt for stor utnyttelsesgrad, bebyggelse i friområdet, samtidig som en vil forverre de trafikale forholdene i et allerede presset område.
Velforeningen Storetveit nord viser til vårt brev av 6. mai 2011 og de merknader vi der har til planforslaget, angående B2. Velforeningen opprettholder disse merknadene, men vil med dette brevet ta for oss flere forhold knyttet til det nåværende reguleringsforslaget.
Velforeningen har i tidligere brev argumentert for at innsigelser blir opprettholdt og planen blir avvist. Vår konklusjon er fremdeles at forslaget til endring av reguleringsplan må avvises.
Utbyggers “historieskriving”
Utbygger forsøker gjennomgående å skrive sine planer inn i en fortelling der forslagene forsøkes fremstilt som “moderate” og “tilpasset”. Når det tidligere forslaget om utbygging ved Storetveit kirke endelig er trukket, blir dette brukt som argument for at man kommer allmenheten i møte. Ser en på realitetene har utbyggingen ved kirken hele tiden fremstått som urealistisk, og har ingen betydning for de vurderingene som må gjøres for område B2.
Utbygger forsøker videre å gi en virkelighetsbeskrivelse som passer til deres formål. Ved å trekke fram planer fra 1960-tallet forsøker man å få gjeldende reguleringsforslag til å fremstå som moderat. Realitetene er det motsatte. Utbygger foreslår å bygge en blokkbebyggelse på ca 2.500 kvadratmeter, på et område som i gjeldende plan er beregnet for en bebyggelse i samme størrelsesorden som eksisterende bebyggelse langs åsens vestside. Utbygger skriver at det dreier seg om 14 boenheter, men dette tallet fremkommer ikke i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Hvor mange enheter som reelt sett kan komme til å bli byggemeldt er dermed uklart.
Planfaglige myndigheter kjenner selvsagt til arkitektenes bruk av illustrasjoner for å fremstille et prosjekt på en måte som tjener deres oppdragsgivere. Velforeningen Storetveit nord finner det likevel på sin plass å vise til den nylige debatten i Bergens Tidende knyttet til utbygging ved Troldhaugen. Saken aktualiserer to forhold som også er aktuelle for utbyggingsforslaget i Storetveitåsen: utbyggers fremstilling av nåsituasjonen, hvordan de velger å illustrere den foreslåtte bygningsmassen og hvordan prosjekter “utvikler” seg dersom de settes i gang. Velforeningen har tidligere kommentert arkitektens illustrasjoner og dokumentert hvordan disse “forskjønner” realitetene. Disse forholdene er særlig aktuelle i lys av utbyggers siste forslag, som gjennomgående øker byggehøyden. Det eneste som blir redusert med en halv meter er ¼ av bygget (jf. tidligere forslag) - se forøvrig omtale av bygget nedenfor.
Hensynet til friområdet
Utbygger beskriver det aktuelle området som “steilt og delvis utilgjengelig skrentlandskap”, og viser videre til “den landskapsfaglige analysen som er utarbeidet forut for planforslaget “. På dette grunnlaget gjør utbygger en vurdering av områdenes egenthet, men underkommuniserer en rekke viktige kvaliteter ved området.
Utbygger presenterer fremdeles samme egnethetsanalyse som har fulgt saken siden første versjon av planforslaget. Velforeningen har gjentatte ganger påpekt vesentlige mangler ved denne analysen, særlig knyttet hvordan menneskene i dag bruker friområdet bak B2 til friluftsliv og rekreasjon. Området som grenser opp til og delvis inngår i B2 er et av de mest brukte ─ og verdifulle ─ rekreasjonsområdene på Storetveitåsen. Det er ikke riktig at hele den foreslåtte bebyggelsen vil ligge i skrenten. En vesentlig del av bygningsmassen kommer på en del av friområdet som i dag befinner seg inne på åsen. Når utbygger nå skriver “Via heis og trapperom har alle boligene tilkomst til friområdet på åsen via utearealer på bygningenes side mot åsen” viser dette at utbygger har konkrete planer som reelt sett vil bebygge og privatisere denne delen av friområdet.
Utbygger fortsetter å svikte når det gjelder å klarlegge forhold som gjelder barns og unges interesser. I ROS-analysen hevder utbygger at “tiltaket griper ikke inn i områder som er egnet for lek” og at “tiltaket griper ikke inn i områder som er egnet for rekreasjon eller utendørs opphold”. Dette er sterk misvisende, dels direkte feilinformasjon.
Området i direkte bakkant av B2, her i sørøst, brukes ofte av skoleklasser og barnehager, i tillegg til barn og unge som er hjemmehørende i området. De små kollene på åskanten er populære lekeplasser som gir mange muligheter for variert lek og naturlige, fysiske utfordringer. Bildet viser en skoleklasse i full aktivitet på det området av åsen som den planlagte blokkens beboere, ifølge utbygger, skal ha “direkte tilgang til”. Byggegropen vil strekke seg helt inn til midten av kollen som barna her leker på. Litt lenger nord vil byggegropen gå enda lenger inn på åsen.
Ordbruk som “utilgjengelig skrent” og “randsone” tilslører kvaliteter ved åsens varierte landskapsformer, som gjør området svært velegnet til lek. Tar man vekk “randsonen”, ved å bebygge disse og gi bygningene direkte tilkomst, er det ikke slik at det resterende området blir liggende upåvirket. Inngrepet vil forflytte grensen for det området som barn kan oppleve som sitt eget og dermed ha store negative konsekvenser for et område som i stor utstrekning brukes til lek og rekreasjon.
Vi har i den senere tid kunnet følge med på et offentlig ordskifte om barns fysiske aktivitetsnivå. Det å være ute er den beste garanti for å være i fysisk aktivitet, noe som stimulerer barns motoriske utvikling og helse. Et stort mangfold i utemiljøet gir større variasjon i aktiviteter. Særlig er naturområder inspirerende og motiverende leke- og aktivitetsmiljø for barn (Forskning i friluft - 2005). Variert topografi med åpne sletter, bakker, skrenter og bratte partier fremheves som vesentlig. Det er en sammenheng mellom landskapets tilbud – ulike former for fysisk aktivitet og grunnleggende bevegelser gjennom bruken av landskapselementene – og virkningen på motorisk utvikling gjennom læring av ferdigheter og utvikling av de motoriske egenskapene balanse, koordinasjon, hurtighet og kraft (Ingunn Fjørtoft “Læringslandskap og bruk av kroppen”, 2011 -www.natursekken.no/c1188058/artikkel/vis.html?tid=1686773&strukt_tid=1188058 ).
Mange av merknadene, fra barnehager, offentlige forvaltningsorganer og fra naboer, viser spesielt til verdien av Storetveitåsen som fri- og naturområde. Utbygger underkommuniserer systematisk at området som bebygges og den delen av åsen som blokkens beboere skal ha “tilkomst til [..] via utearealer på bygningenes side mot åsen” faktisk er det beste lekeområdet.
Et naturområde karakteriseres nettopp av naturlige former, ikke opparbeidete stier og planert terreng. Det blir stadig færre områder med slike kvaliteter i Bergensdalen, og Storetveitåsens betydning som et slikt friområde vil øke i årene som kommer. Opplevelsen av natur er samtidig lett å ødelegge. En åskam preget av en blokk og et gjerde vil gi en helt annen opplevelse enn hva som er tilfelle i dagens situasjon på Storetveitåsen, der åskammen mot vest er karakterisert av varierte landskapsformer og store trær.
Utbygger skriver i brev til Bergen kommune, datert 30.01.2012, at “krav til universell utforming vil påvirke planer og utforming” (side 3). Det sies ikke noe om hvilke konsekvenser dette vil få for uteområdene. I referat fra merknadsmøte mellom utbygger og Etat for byggesak og private planer, Seksjon for private planer, Bergen kommune - datert 07.09.2012 heter det under pkt 3 “Massebalanse”: “Om noe kan vise seg å gjøre nytte i det tilgrensende friområdet (såfremt de ikke er forurenset), oppfordres det til å inngå avtale om dette med grunneier av friområdet”. Velforeningen vil påpeke at utbygger og eier av friområdet er en og samme aktør, nemlig Linstow eiendom. Massedeponering i friområdet er uansett ikke tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan.
Under pkt 2.4 “Terrenginngrep” skriver utbygger: “Etter nærmere vurderinger kan noe godt knust sprengstein legges i myrsøkk, og benyttes for å utbedre fuktige og gjørmete partier gangstier i områder på selve åsen.” Hva “nærmere vurderinger” innebærer sies det ikke noe om, men dette kan virke som et forsøk på å få kommunen med på at det er “greit” å fylle ut og planere i friområdet. En har ingen som helst garanti for hvorledes og i hvilket omfang friområdet vil bli benyttet som dumpeplass for de 10.000 kb.m fjell som må ut og bort. Slike inngrep i friområdet er ikke tillatt ifølge gjeldende reguleringsplan.
Utbygger argumenterer via sin arkitekt for at “planforslaget må [..] sees i sammenheng med nyere føringer i overordnede planer, som forutsetter at utbygging bør skje ved fortetting i eksisterende områder.” Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging gir føringer for fortetting. Dette skal skje gjennom økt konsentrasjon i byggesoner. Formålet med dette er nettopp å unngå inngrep i naturområder. Fortetting bør med andre ord skje gjennom å øke utnyttelsesgraden i områder som allerede er regulert til bebyggelse, og ikke ved å ta av tilstøtende arealer regulert til friluftsformål. Det foreslåtte planforslaget fremstilles som om det forholder seg til disse føringene, men går i realiteten på tvers av retningslinjene med hensyn til utnyttelsesgrad og ved å inngripe i et regulert friområde.
Den foreslåtte bygningsmassen
I fagetatens innstilling knyttet til område B2, gjengitt i utbyggers forsalg av 08.03.2011, heter det at “ B2 må den øverste ¼ etasjen utgå, og tilsvarende bør den nordligste delen tas ut, fordi det er behov for økt uteareal i området, og det er ønskelig å opprettholde en jevn byggehøyde og form på byggene langs åssiden.” Utbygger har nå fjernet den omtalte ¼ etasjen, som gikk opp til kote 64, men i stedet for å beholde det som ville blitt høyden på det øvrige bygget (kote 61,5 - jmf forrige forslag, som fagetatens siterte kommentar gjelder) har utbygger valgt å øke byggets gesimshøyde med 2 meter, for 75 % av bygget. For 25% av bygget er høyden redusert med 0,5 meter, men totalt blir byggets påvirkning på omgivelsene og fjernvirkningen ytterligere forverret av dette grepet.
I referat fra merknadsmøte, datert 07.09.2011, heter det “en mer komprimert bygningsmasse er ønskelig”. Dette må forstås som noe mer enn et fromt ønske fra fagetatens side, og snarere en erkjennelse av alle de forhold som taler for en mye mer moderat utbygging i åsens vestside. Utbyggers respons har vært å splitte opp bygningsmassen i tre volumer, men svarer ikke på noen av planforslagets hovedproblemer: for høy utnyttelse, for store volumer, for stor byggehøyde, manglende tilpasning til strøkets karakter, og ikke minst forholdet til friområdet.
Utbyggers arkitekt skriver i brev av 30.01.2012: “Terrenget på stedet gjør det lite hensiktsmessig å foreta større terrenginngrep utenfor byggeguben for å tilrettelegge utomhusarealer på bakkeplanet.” Her har utbygger endret språkbruk og taktikk, samtidig som det ikke blir klargjort hvilke faktiske tiltak man faktisk ser for seg. I brev til Bergen kommune, datert 08.03.2011, er imidlertid utbygger tydeligere med hensyn til sine planer og intensjoner. Her heter det blant annet: “Boligene vil ha direkte tilgang til friområdene” (side 3) og “Fra B2 er det kort gangavstand på sti over åsen til kollektivtrafikken i Storetveitvegen og til bybanestopp på Slettebakken” (s 11). I det samme brevet berører også utbygger forhold som gjelder universell utforming. Dette må ses i sammenheng med øvrige tiltak: “På grunn av grunn av terrengforholdene kan adkomst for rullestolsbrukere til friområdet på selve Storetveitåsen ikke legges fra vestsiden. Slik tilkomst kan etableres fra områder i den sørlige delen av åsen.” (side 5) og videre “Beboere i B2, som er rullestolsbrukere, får tilgang til friområdet i nordvestre del av Storetveitåsen ved hjelp av heis i bygningen.” At utbygger nå formulerer seg vagere, med hensyn til beboernes bruk av friområdet, betyr ikke at de intensjoner som kom til uttrykk i de tidligere planene er forlatt.
Utbygger legger i sitt forslag opp til å benytte arealer ved inngangspartiet til uteopphold. Disse områdene er ikke egnet for lek og opphold da store deler av dette området vil være uten sol ogligger tett innpå en trafikkert veg. Området vil være egnet til til post, boss og sykkelparkering, men ikke til opphold. Det er ikke lov å slå sammen felles og privat uteopphaldsareal. Av den nye kommuneplanen punkt 10 følger det at for blokkutbygging skal det være minst 7 m2 privat uteareal og minst 30 m2 felles uteareal. Det skal skjermast mot støy og forureining og ha sol på minst halvparten av arealet kl 15 vårjevndøgn. Igjen viser dette at utbygger vil måtte utvide uteområdet ved øvre etasjeplan, ved å bygge ned og privatisere friområdet.
Området i bakkant av B2, som i dag er regulert til friområde, med småkuperte gressbakker og flate partier, et ypperlig sted for barns lek. Det er dette området som dels vil bli borte, dels ødelagt som friområde ved en eventuell utbygging. Trærene langs åskammen og i åssiden vil forsvinne og området vil ende opp i et gjerde mot vest. I sør, til venstre på bildet, vil vi se direkte inn til den planlagte blokken, noe som forsterkes av at høyde nå er økt til kote 63,5 i hele byggets bredde - jf. de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Utbygger planlegger i tillegg atkomst for blokkens beboere i dette området.
Utbygger erkjenner i ROS-analysen at “størst usikkerhet knytter det seg til fjellkvalitet og omfanget av tiltak som kreves for å etablere en sikker byggegrube”. Velforeningen har i tidligere brev vist til hvordan de geologiske forholdene med stor sansynlighet vil medføre at man må foreta større masseuttak enn hva som kommer til uttrykk på de snittegningene som utbygger presenterer. Vi viser også til bekymringsmelding fra nabo Øystein Mjelde, angående de geologiske forholdene.
Et betydelig masseuttak i åssiden vil trolig medføre stor risiko for utglidning i toppen av byggegropen, både på sidene og særlig i bakkant. Dersom arbeidene med store masseuttak først kommer i gang vil det i så tilfelle kunne ende med at store deler av skrenten i bakkant vil måtte fjernes av “sikkerhetshensyn”. Samtidig vil dette være en “heldig” utvikling i utbyggers øyne, da større masseuttak vil lette atkomsten til terrenget i bakkant av bygningen. Velforeningen er svært bekymret for at disse forholdene (geologi, arbeidets omfang, krav til universell utforming av uteområder og utbyggers interesser) i sum vil medføre enda større terrenginngrep enn de allerede svært omfattende tiltakene som utbygger skisserer.
20% av takflaten skal ifølge utbygger kunne benyttes til ulike tekniske installasjoner. Dette vil måtte inkludere heishus, og heissjakten vil kreve ekstra høyde over øverste etasje for å tilfredsstille forskriftenes krav til sikkerhet. Om det skal plasseres solfangere eller solcellepaneler på taket vil disse ha en helning på litt over 50০ og bli plassert langs husets bredde, og dermed klart bidra til en større visuell høyde.
Det gjeldende planforslaget er heller ikke i samsvar med det som trolig blir de kommende retningslinjene for god planlegging i Bergen kommune. I Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel 2010, revidert etter behandling i bystyret 17.10.2011, per i dag til høring, heter det (pkt 8): “I skrånende trerreng bør bygninger i størst mulig grad tilpasses terrenget og ikke legges på opparbeide flater. Store skjæringer, fyllinger og murer bør unngås”.
Utbygger forsøker å benytte nærhet til kollektivknutepunkter som argument for en høy utnyttelse. Stortveitåsen ligger imidlertid innenfor det Kommenplanens arealdel pkt 23 definerer som «byggeområder». Der heter det at ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50% (tilsvarer BRA 50%). Det foreslåtte tiltaket viser en byggehøyde på 15 meter og utnyttelse regnet som % BRA på ca. 200 %, og sprenger dermed skalaen fullstendig både når det gjelder strøkkarakter, byggehøyde og utnyttelsesgrad. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig høring hadde en utnyttelsesgrad på 130% BRA.
At utbygger på tross av alle protester og innsigelser nå øker utnyttelsesgraden ytterligere vitner om en arroganse der profittmotiv totalt overskygger hensynet til allmenheten. Dette viser med all ønskelig tydelighet at Bergen kommune må ta innsigelsene til følge og avvise planforslaget.
Trafikale forhold
Velforeningen viser til tidligere brev i saken og slutter seg videre til Samferdselsetatens vurdering av det revidert planforslaget , der etaten opprettholder merknader i uttalelse datert 14.01.2009. Samferdselsetaten opprettholder sin konklusjon i brev av 13. feb 2012: En eventuell godkjennelse av boligprosjekt med 14 boenheter Storetveitåsen vil forverre trafikksituasjonen, spesielt for myke trafìkanter og skolebarn.
Samferdselsetatens bekymringer gjelder ikke bare trafikken i den delen av Storetveitåsen vei som er del av den foreslåtte planen, men i stor grad også de tilgrensende veiene i området (spesielt Hasselstien, Kirkeveien og Storetveitåsen mot nord). Samferdelesetaten sier videre utrykkelig at “Foreslått oppgradering av Storetveitåsen er i strid med vegnorm for Bergen kommune og gjeldende vegnormaler/håndbøker”.
I Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel 2010, revidert etter behandling i bystyret 17.10.2011, per i dag til høring, heter det (pkt 9) “Det skal tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang og sykkelforbindelser, og gode og varierte aktivitetsområder”.
Innsigelser
I referat fra meknadsmøte mellom utbygger og Etat for byggesak og private planer, Seksjon for private planer, Bergen kommune - datert 07.09.2011 heter det: “Etter fagetatens vurdering er det noen justeringer og vurderinger som skal til før saken kan legges fram for politisk behandling”. Velforeningen finner denne formuleringen oppsiktsvekkende, gitt at utbygger ikke har imøtekommet de to innsigelsene som gjelder område B2.
De nevnte innsigelsene er ikke trukket, men utbygger fremstiller det som om de vesentligste forholdene knyttet til innsigelser er ryddet av veien i og med at B1 er tatt ut av planen. Når det gjelder friområdet og konsekvensene for barn og unges interesser er dette forhold som gjelder B2, og som er tatt opp av tre offentlige forvaltningsorganer (se velforeningens brev, datert 20. april 2011). Det foreligger innsigelser knyttet til disse forholdene.
Fylkesmannen i Hordaland fremmet i sin uttalelse av 10.12.2009 innsigelser mot den forslåtte reguleringsendringen fordi den «... strider mot nasjonal arealpolitikk». I Fylkesmannens uttalelse legges det vekt på «... at at Storetveitåsen utgjør en markant åsrygg midt i Bergensdalen og ligger således svært eksponert til i landskapsrommet. All utbygging opp mot åskammen vil således bli godt eksponert og redusere det grønne uttrykket.»
Fylkesutvalget i Hordaland fylkeskommune skriver i sin uttalelse av 18.02.2009 at planframlegget «... er i strid med areal- og miljømål nedfelt i fylkesplanen». Fylkesutvalget fremmet innsigelse mot planframlegget blant annet fordi det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge sine interesser.
Fylkesmannen og fylkesutvalget har her handlet i samsvar med både rikspolitiske føringer og den vedtatte fylkesplan. Som premiss for innsigelsene inngår også hensynet til barn og unge sine interesser. Grunnlaget for Fylkesmannens og fylkesutvalgets kritiske uttalelser og konkrete innsigelser er at forslaget om reguleringsendring er ødeleggende for friluftsinteresser og miljøverdier som nettopp sikres ved den arealregulering som gjeldende reguleringsplan fastsetter.
Konklusjon
Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelser mot den forslåtte reguleringsendringen fordi den «... strider mot nasjonal arealpolitikk». Fylkesutvalget i Hordaland fylkeskommune viste i sin uttalelse av 18.02.2009 til at planframlegget «... er i strid med areal- og miljømål nedfelt i fylkesplanen» og fremmet innsigelse mot planframlegget, blant annet fordi det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge sine interesser.
Grunnlaget for Fylkesmannes og fylkesutvalgets kritiske uttalelser og konkrete innsigelser er at forslaget om reguleringsendring er ødeleggende for friluftsinteresser og miljøverdier som nettopp sikres ved den arealregulering som gjeldende reguleringsplan fastsetter.
Som premiss for innsigelsene inngår hensynet til barn og unge sine interesser. Dette er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer. Dette er også i samsvar med den avgjørende bakgrunnen for utarbeidelse av gjeldende, enstemmig vedtatte, reguleringsplan for Storetveitåsen. Bakgrunnen var blant annet at Miljøverndepartementet ved brev av 1.nov. 1990 sendte tidligere forslag til ny reguleringsplan tilbake til kommunen, blant annet med følgende pålegg: «I planvurderingen må de rikspolitiske retningslinjer om barn og unges interesser i planleggingen tillegges særlig vekt, når det gjelder spørsmål om utbygging av skogs- og naturområder.» (s. 6)
Omfanget av det inngrepet som foreslås, størrelsen (BRA 200%) og utformingen av bygget står i grell kontrast til strøkets karakter. Mål og retningslinjer, forankret i plan- og bygningsloven og ulike typer rikspolitiske retningslinjer, skal forhindre den type byutvikling som utbygger her legger opp til. Bare helt spesielle og viktige allmenne eller offentlige interesser vil kunne begrunne at de ovennevnte mål og retningslinjer kan avvikes i et tilfelle som dette. Slike allmenne eller offentlige interesser har utbygger ikke påvist. Tvert imot taler allmenne og offentlige interesser for at de foreliggende innsigelsene opprettholdes og at forslaget til endring av reguleringsplan avvises.
Alle dokumentene i saken (kommunens arkivsøk - søk etter plan nr 200305674)
Saken som ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2008
- Byggehøyedene har økt ytterligere, etter at forslaget nedenfor var ute på høring.
Kort fortalt dreier det seg om at Linstow eiendom, eid av oslofamilien Anders Wilhelmsen, vil bygge tre blokker i Storetveitåsen, delvis friområdet. Linstow eiendom er et rent investeringsselskap, som har etablert et eget datterselskap for å bygge ut på Storetveit.
Det følgende gjengir Velforeningen Storetveit nord sitt brev av 15. mars 2012 angående Linstow Eiendoms forslag reguleringsendring, Fana del av Gnr. 13, Bnr 1044/1045, Storetveitåsen. Plan nr 3022.05.00
Velforeningen Storetveit nord viser til forslag om reguleringsendring (datert 21.02.2012 - Plan nr P. 3022.05.00) fra Bjerk og Bjørge AS arkitekter v/ arkitekt Eilif Bjørge, på vegne av grunneier Linstow Eiendom AS.Utbygger har nå presentert et nytt forslag der tidligere forslått utbygging ved Storetveit kirke er tatt ut av planforslaget, men for området i nordvest av Storetveitåsen (B2) er det knapt noen endringer i positiv retning. Tvert imot viser presentasjonene som følger siste planforslag (datert 30.01.12) en større bygningsmasse med en alt for stor utnyttelsesgrad, bebyggelse i friområdet, samtidig som en vil forverre de trafikale forholdene i et allerede presset område.
Velforeningen Storetveit nord viser til vårt brev av 6. mai 2011 og de merknader vi der har til planforslaget, angående B2. Velforeningen opprettholder disse merknadene, men vil med dette brevet ta for oss flere forhold knyttet til det nåværende reguleringsforslaget.
Velforeningen har i tidligere brev argumentert for at innsigelser blir opprettholdt og planen blir avvist. Vår konklusjon er fremdeles at forslaget til endring av reguleringsplan må avvises.
Utbyggers “historieskriving”
Utbygger forsøker gjennomgående å skrive sine planer inn i en fortelling der forslagene forsøkes fremstilt som “moderate” og “tilpasset”. Når det tidligere forslaget om utbygging ved Storetveit kirke endelig er trukket, blir dette brukt som argument for at man kommer allmenheten i møte. Ser en på realitetene har utbyggingen ved kirken hele tiden fremstått som urealistisk, og har ingen betydning for de vurderingene som må gjøres for område B2.
Utbygger forsøker videre å gi en virkelighetsbeskrivelse som passer til deres formål. Ved å trekke fram planer fra 1960-tallet forsøker man å få gjeldende reguleringsforslag til å fremstå som moderat. Realitetene er det motsatte. Utbygger foreslår å bygge en blokkbebyggelse på ca 2.500 kvadratmeter, på et område som i gjeldende plan er beregnet for en bebyggelse i samme størrelsesorden som eksisterende bebyggelse langs åsens vestside. Utbygger skriver at det dreier seg om 14 boenheter, men dette tallet fremkommer ikke i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Hvor mange enheter som reelt sett kan komme til å bli byggemeldt er dermed uklart.
Planfaglige myndigheter kjenner selvsagt til arkitektenes bruk av illustrasjoner for å fremstille et prosjekt på en måte som tjener deres oppdragsgivere. Velforeningen Storetveit nord finner det likevel på sin plass å vise til den nylige debatten i Bergens Tidende knyttet til utbygging ved Troldhaugen. Saken aktualiserer to forhold som også er aktuelle for utbyggingsforslaget i Storetveitåsen: utbyggers fremstilling av nåsituasjonen, hvordan de velger å illustrere den foreslåtte bygningsmassen og hvordan prosjekter “utvikler” seg dersom de settes i gang. Velforeningen har tidligere kommentert arkitektens illustrasjoner og dokumentert hvordan disse “forskjønner” realitetene. Disse forholdene er særlig aktuelle i lys av utbyggers siste forslag, som gjennomgående øker byggehøyden. Det eneste som blir redusert med en halv meter er ¼ av bygget (jf. tidligere forslag) - se forøvrig omtale av bygget nedenfor.
Hensynet til friområdet
Utbygger beskriver det aktuelle området som “steilt og delvis utilgjengelig skrentlandskap”, og viser videre til “den landskapsfaglige analysen som er utarbeidet forut for planforslaget “. På dette grunnlaget gjør utbygger en vurdering av områdenes egenthet, men underkommuniserer en rekke viktige kvaliteter ved området.
Utbygger presenterer fremdeles samme egnethetsanalyse som har fulgt saken siden første versjon av planforslaget. Velforeningen har gjentatte ganger påpekt vesentlige mangler ved denne analysen, særlig knyttet hvordan menneskene i dag bruker friområdet bak B2 til friluftsliv og rekreasjon. Området som grenser opp til og delvis inngår i B2 er et av de mest brukte ─ og verdifulle ─ rekreasjonsområdene på Storetveitåsen. Det er ikke riktig at hele den foreslåtte bebyggelsen vil ligge i skrenten. En vesentlig del av bygningsmassen kommer på en del av friområdet som i dag befinner seg inne på åsen. Når utbygger nå skriver “Via heis og trapperom har alle boligene tilkomst til friområdet på åsen via utearealer på bygningenes side mot åsen” viser dette at utbygger har konkrete planer som reelt sett vil bebygge og privatisere denne delen av friområdet.
Utbygger fortsetter å svikte når det gjelder å klarlegge forhold som gjelder barns og unges interesser. I ROS-analysen hevder utbygger at “tiltaket griper ikke inn i områder som er egnet for lek” og at “tiltaket griper ikke inn i områder som er egnet for rekreasjon eller utendørs opphold”. Dette er sterk misvisende, dels direkte feilinformasjon.
Området i direkte bakkant av B2, her i sørøst, brukes ofte av skoleklasser og barnehager, i tillegg til barn og unge som er hjemmehørende i området. De små kollene på åskanten er populære lekeplasser som gir mange muligheter for variert lek og naturlige, fysiske utfordringer. Bildet viser en skoleklasse i full aktivitet på det området av åsen som den planlagte blokkens beboere, ifølge utbygger, skal ha “direkte tilgang til”. Byggegropen vil strekke seg helt inn til midten av kollen som barna her leker på. Litt lenger nord vil byggegropen gå enda lenger inn på åsen.
Ordbruk som “utilgjengelig skrent” og “randsone” tilslører kvaliteter ved åsens varierte landskapsformer, som gjør området svært velegnet til lek. Tar man vekk “randsonen”, ved å bebygge disse og gi bygningene direkte tilkomst, er det ikke slik at det resterende området blir liggende upåvirket. Inngrepet vil forflytte grensen for det området som barn kan oppleve som sitt eget og dermed ha store negative konsekvenser for et område som i stor utstrekning brukes til lek og rekreasjon.
Vi har i den senere tid kunnet følge med på et offentlig ordskifte om barns fysiske aktivitetsnivå. Det å være ute er den beste garanti for å være i fysisk aktivitet, noe som stimulerer barns motoriske utvikling og helse. Et stort mangfold i utemiljøet gir større variasjon i aktiviteter. Særlig er naturområder inspirerende og motiverende leke- og aktivitetsmiljø for barn (Forskning i friluft - 2005). Variert topografi med åpne sletter, bakker, skrenter og bratte partier fremheves som vesentlig. Det er en sammenheng mellom landskapets tilbud – ulike former for fysisk aktivitet og grunnleggende bevegelser gjennom bruken av landskapselementene – og virkningen på motorisk utvikling gjennom læring av ferdigheter og utvikling av de motoriske egenskapene balanse, koordinasjon, hurtighet og kraft (Ingunn Fjørtoft “Læringslandskap og bruk av kroppen”, 2011 -www.natursekken.no/c1188058/artikkel/vis.html?tid=1686773&strukt_tid=1188058 ).
Mange av merknadene, fra barnehager, offentlige forvaltningsorganer og fra naboer, viser spesielt til verdien av Storetveitåsen som fri- og naturområde. Utbygger underkommuniserer systematisk at området som bebygges og den delen av åsen som blokkens beboere skal ha “tilkomst til [..] via utearealer på bygningenes side mot åsen” faktisk er det beste lekeområdet.
Et naturområde karakteriseres nettopp av naturlige former, ikke opparbeidete stier og planert terreng. Det blir stadig færre områder med slike kvaliteter i Bergensdalen, og Storetveitåsens betydning som et slikt friområde vil øke i årene som kommer. Opplevelsen av natur er samtidig lett å ødelegge. En åskam preget av en blokk og et gjerde vil gi en helt annen opplevelse enn hva som er tilfelle i dagens situasjon på Storetveitåsen, der åskammen mot vest er karakterisert av varierte landskapsformer og store trær.
Utbygger skriver i brev til Bergen kommune, datert 30.01.2012, at “krav til universell utforming vil påvirke planer og utforming” (side 3). Det sies ikke noe om hvilke konsekvenser dette vil få for uteområdene. I referat fra merknadsmøte mellom utbygger og Etat for byggesak og private planer, Seksjon for private planer, Bergen kommune - datert 07.09.2012 heter det under pkt 3 “Massebalanse”: “Om noe kan vise seg å gjøre nytte i det tilgrensende friområdet (såfremt de ikke er forurenset), oppfordres det til å inngå avtale om dette med grunneier av friområdet”. Velforeningen vil påpeke at utbygger og eier av friområdet er en og samme aktør, nemlig Linstow eiendom. Massedeponering i friområdet er uansett ikke tillatt i henhold til gjeldende reguleringsplan.
Under pkt 2.4 “Terrenginngrep” skriver utbygger: “Etter nærmere vurderinger kan noe godt knust sprengstein legges i myrsøkk, og benyttes for å utbedre fuktige og gjørmete partier gangstier i områder på selve åsen.” Hva “nærmere vurderinger” innebærer sies det ikke noe om, men dette kan virke som et forsøk på å få kommunen med på at det er “greit” å fylle ut og planere i friområdet. En har ingen som helst garanti for hvorledes og i hvilket omfang friområdet vil bli benyttet som dumpeplass for de 10.000 kb.m fjell som må ut og bort. Slike inngrep i friområdet er ikke tillatt ifølge gjeldende reguleringsplan.
Utbygger argumenterer via sin arkitekt for at “planforslaget må [..] sees i sammenheng med nyere føringer i overordnede planer, som forutsetter at utbygging bør skje ved fortetting i eksisterende områder.” Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging gir føringer for fortetting. Dette skal skje gjennom økt konsentrasjon i byggesoner. Formålet med dette er nettopp å unngå inngrep i naturområder. Fortetting bør med andre ord skje gjennom å øke utnyttelsesgraden i områder som allerede er regulert til bebyggelse, og ikke ved å ta av tilstøtende arealer regulert til friluftsformål. Det foreslåtte planforslaget fremstilles som om det forholder seg til disse føringene, men går i realiteten på tvers av retningslinjene med hensyn til utnyttelsesgrad og ved å inngripe i et regulert friområde.
Den foreslåtte bygningsmassen
I fagetatens innstilling knyttet til område B2, gjengitt i utbyggers forsalg av 08.03.2011, heter det at “ B2 må den øverste ¼ etasjen utgå, og tilsvarende bør den nordligste delen tas ut, fordi det er behov for økt uteareal i området, og det er ønskelig å opprettholde en jevn byggehøyde og form på byggene langs åssiden.” Utbygger har nå fjernet den omtalte ¼ etasjen, som gikk opp til kote 64, men i stedet for å beholde det som ville blitt høyden på det øvrige bygget (kote 61,5 - jmf forrige forslag, som fagetatens siterte kommentar gjelder) har utbygger valgt å øke byggets gesimshøyde med 2 meter, for 75 % av bygget. For 25% av bygget er høyden redusert med 0,5 meter, men totalt blir byggets påvirkning på omgivelsene og fjernvirkningen ytterligere forverret av dette grepet.
I referat fra merknadsmøte, datert 07.09.2011, heter det “en mer komprimert bygningsmasse er ønskelig”. Dette må forstås som noe mer enn et fromt ønske fra fagetatens side, og snarere en erkjennelse av alle de forhold som taler for en mye mer moderat utbygging i åsens vestside. Utbyggers respons har vært å splitte opp bygningsmassen i tre volumer, men svarer ikke på noen av planforslagets hovedproblemer: for høy utnyttelse, for store volumer, for stor byggehøyde, manglende tilpasning til strøkets karakter, og ikke minst forholdet til friområdet.
Utbygger legger i sitt forslag opp til å benytte arealer ved inngangspartiet til uteopphold. Disse områdene er ikke egnet for lek og opphold da store deler av dette området vil være uten sol ogligger tett innpå en trafikkert veg. Området vil være egnet til til post, boss og sykkelparkering, men ikke til opphold. Det er ikke lov å slå sammen felles og privat uteopphaldsareal. Av den nye kommuneplanen punkt 10 følger det at for blokkutbygging skal det være minst 7 m2 privat uteareal og minst 30 m2 felles uteareal. Det skal skjermast mot støy og forureining og ha sol på minst halvparten av arealet kl 15 vårjevndøgn. Igjen viser dette at utbygger vil måtte utvide uteområdet ved øvre etasjeplan, ved å bygge ned og privatisere friområdet.
Området i bakkant av B2, som i dag er regulert til friområde, med småkuperte gressbakker og flate partier, et ypperlig sted for barns lek. Det er dette området som dels vil bli borte, dels ødelagt som friområde ved en eventuell utbygging. Trærene langs åskammen og i åssiden vil forsvinne og området vil ende opp i et gjerde mot vest. I sør, til venstre på bildet, vil vi se direkte inn til den planlagte blokken, noe som forsterkes av at høyde nå er økt til kote 63,5 i hele byggets bredde - jf. de foreslåtte reguleringsbestemmelsene. Utbygger planlegger i tillegg atkomst for blokkens beboere i dette området.
Utbygger erkjenner i ROS-analysen at “størst usikkerhet knytter det seg til fjellkvalitet og omfanget av tiltak som kreves for å etablere en sikker byggegrube”. Velforeningen har i tidligere brev vist til hvordan de geologiske forholdene med stor sansynlighet vil medføre at man må foreta større masseuttak enn hva som kommer til uttrykk på de snittegningene som utbygger presenterer. Vi viser også til bekymringsmelding fra nabo Øystein Mjelde, angående de geologiske forholdene.
Et betydelig masseuttak i åssiden vil trolig medføre stor risiko for utglidning i toppen av byggegropen, både på sidene og særlig i bakkant. Dersom arbeidene med store masseuttak først kommer i gang vil det i så tilfelle kunne ende med at store deler av skrenten i bakkant vil måtte fjernes av “sikkerhetshensyn”. Samtidig vil dette være en “heldig” utvikling i utbyggers øyne, da større masseuttak vil lette atkomsten til terrenget i bakkant av bygningen. Velforeningen er svært bekymret for at disse forholdene (geologi, arbeidets omfang, krav til universell utforming av uteområder og utbyggers interesser) i sum vil medføre enda større terrenginngrep enn de allerede svært omfattende tiltakene som utbygger skisserer.
20% av takflaten skal ifølge utbygger kunne benyttes til ulike tekniske installasjoner. Dette vil måtte inkludere heishus, og heissjakten vil kreve ekstra høyde over øverste etasje for å tilfredsstille forskriftenes krav til sikkerhet. Om det skal plasseres solfangere eller solcellepaneler på taket vil disse ha en helning på litt over 50০ og bli plassert langs husets bredde, og dermed klart bidra til en større visuell høyde.
Det gjeldende planforslaget er heller ikke i samsvar med det som trolig blir de kommende retningslinjene for god planlegging i Bergen kommune. I Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel 2010, revidert etter behandling i bystyret 17.10.2011, per i dag til høring, heter det (pkt 8): “I skrånende trerreng bør bygninger i størst mulig grad tilpasses terrenget og ikke legges på opparbeide flater. Store skjæringer, fyllinger og murer bør unngås”.
Utbygger forsøker å benytte nærhet til kollektivknutepunkter som argument for en høy utnyttelse. Stortveitåsen ligger imidlertid innenfor det Kommenplanens arealdel pkt 23 definerer som «byggeområder». Der heter det at ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttingsgraden skal ikke overstige TU = 50% (tilsvarer BRA 50%). Det foreslåtte tiltaket viser en byggehøyde på 15 meter og utnyttelse regnet som % BRA på ca. 200 %, og sprenger dermed skalaen fullstendig både når det gjelder strøkkarakter, byggehøyde og utnyttelsesgrad. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig høring hadde en utnyttelsesgrad på 130% BRA.
At utbygger på tross av alle protester og innsigelser nå øker utnyttelsesgraden ytterligere vitner om en arroganse der profittmotiv totalt overskygger hensynet til allmenheten. Dette viser med all ønskelig tydelighet at Bergen kommune må ta innsigelsene til følge og avvise planforslaget.
Trafikale forhold
Velforeningen viser til tidligere brev i saken og slutter seg videre til Samferdselsetatens vurdering av det revidert planforslaget , der etaten opprettholder merknader i uttalelse datert 14.01.2009. Samferdselsetaten opprettholder sin konklusjon i brev av 13. feb 2012: En eventuell godkjennelse av boligprosjekt med 14 boenheter Storetveitåsen vil forverre trafikksituasjonen, spesielt for myke trafìkanter og skolebarn.
Samferdselsetatens bekymringer gjelder ikke bare trafikken i den delen av Storetveitåsen vei som er del av den foreslåtte planen, men i stor grad også de tilgrensende veiene i området (spesielt Hasselstien, Kirkeveien og Storetveitåsen mot nord). Samferdelesetaten sier videre utrykkelig at “Foreslått oppgradering av Storetveitåsen er i strid med vegnorm for Bergen kommune og gjeldende vegnormaler/håndbøker”.
I Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel 2010, revidert etter behandling i bystyret 17.10.2011, per i dag til høring, heter det (pkt 9) “Det skal tas spesielt hensyn til trafikksikre snarveger, gang og sykkelforbindelser, og gode og varierte aktivitetsområder”.
Innsigelser
I referat fra meknadsmøte mellom utbygger og Etat for byggesak og private planer, Seksjon for private planer, Bergen kommune - datert 07.09.2011 heter det: “Etter fagetatens vurdering er det noen justeringer og vurderinger som skal til før saken kan legges fram for politisk behandling”. Velforeningen finner denne formuleringen oppsiktsvekkende, gitt at utbygger ikke har imøtekommet de to innsigelsene som gjelder område B2.
De nevnte innsigelsene er ikke trukket, men utbygger fremstiller det som om de vesentligste forholdene knyttet til innsigelser er ryddet av veien i og med at B1 er tatt ut av planen. Når det gjelder friområdet og konsekvensene for barn og unges interesser er dette forhold som gjelder B2, og som er tatt opp av tre offentlige forvaltningsorganer (se velforeningens brev, datert 20. april 2011). Det foreligger innsigelser knyttet til disse forholdene.
Fylkesmannen i Hordaland fremmet i sin uttalelse av 10.12.2009 innsigelser mot den forslåtte reguleringsendringen fordi den «... strider mot nasjonal arealpolitikk». I Fylkesmannens uttalelse legges det vekt på «... at at Storetveitåsen utgjør en markant åsrygg midt i Bergensdalen og ligger således svært eksponert til i landskapsrommet. All utbygging opp mot åskammen vil således bli godt eksponert og redusere det grønne uttrykket.»
Fylkesutvalget i Hordaland fylkeskommune skriver i sin uttalelse av 18.02.2009 at planframlegget «... er i strid med areal- og miljømål nedfelt i fylkesplanen». Fylkesutvalget fremmet innsigelse mot planframlegget blant annet fordi det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge sine interesser.
Fylkesmannen og fylkesutvalget har her handlet i samsvar med både rikspolitiske føringer og den vedtatte fylkesplan. Som premiss for innsigelsene inngår også hensynet til barn og unge sine interesser. Grunnlaget for Fylkesmannens og fylkesutvalgets kritiske uttalelser og konkrete innsigelser er at forslaget om reguleringsendring er ødeleggende for friluftsinteresser og miljøverdier som nettopp sikres ved den arealregulering som gjeldende reguleringsplan fastsetter.
Konklusjon
Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelser mot den forslåtte reguleringsendringen fordi den «... strider mot nasjonal arealpolitikk». Fylkesutvalget i Hordaland fylkeskommune viste i sin uttalelse av 18.02.2009 til at planframlegget «... er i strid med areal- og miljømål nedfelt i fylkesplanen» og fremmet innsigelse mot planframlegget, blant annet fordi det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge sine interesser.
Grunnlaget for Fylkesmannes og fylkesutvalgets kritiske uttalelser og konkrete innsigelser er at forslaget om reguleringsendring er ødeleggende for friluftsinteresser og miljøverdier som nettopp sikres ved den arealregulering som gjeldende reguleringsplan fastsetter.
Som premiss for innsigelsene inngår hensynet til barn og unge sine interesser. Dette er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer. Dette er også i samsvar med den avgjørende bakgrunnen for utarbeidelse av gjeldende, enstemmig vedtatte, reguleringsplan for Storetveitåsen. Bakgrunnen var blant annet at Miljøverndepartementet ved brev av 1.nov. 1990 sendte tidligere forslag til ny reguleringsplan tilbake til kommunen, blant annet med følgende pålegg: «I planvurderingen må de rikspolitiske retningslinjer om barn og unges interesser i planleggingen tillegges særlig vekt, når det gjelder spørsmål om utbygging av skogs- og naturområder.» (s. 6)
Omfanget av det inngrepet som foreslås, størrelsen (BRA 200%) og utformingen av bygget står i grell kontrast til strøkets karakter. Mål og retningslinjer, forankret i plan- og bygningsloven og ulike typer rikspolitiske retningslinjer, skal forhindre den type byutvikling som utbygger her legger opp til. Bare helt spesielle og viktige allmenne eller offentlige interesser vil kunne begrunne at de ovennevnte mål og retningslinjer kan avvikes i et tilfelle som dette. Slike allmenne eller offentlige interesser har utbygger ikke påvist. Tvert imot taler allmenne og offentlige interesser for at de foreliggende innsigelsene opprettholdes og at forslaget til endring av reguleringsplan avvises.
Alle dokumentene i saken (kommunens arkivsøk - søk etter plan nr 200305674)
Saken som ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2008
