Sammenfatning av velforeningens merknader
Velforeningen Storetveit Nords merknader gjelder:
Tiltakshavers redegjørelse om utgangspunktet for forslaget om omregulering av Storetveitåsen tar kun for seg reguleringsplanen av 1967 og forslagene fram til1988 vedrørende omregulering. Alle disse forslagene ble forkastet etter en særdeles grundig og til dels konfliktfylt planleggingsprosess. Denne prosessen gav som resultat den nåværende reguleringsplanen av 22.09.97, reg.plan R.3.022.04.00. Gjeldende reguleringsplan er omtalt i Rådmannens premisser for avsetning av midler i forbindelse med den vedtatte økonomiplanen 1997-2000. Den 10. mars 2003 vedtok Byrådet å gjennomføre ervervsprosess for det regulerte området.
I den omfattende planleggingsprosessen som førte fram til vedtaket av nåværende reguleringsplan deltok plan- og myndighetsorganer på tre styringsnivåer som de sentrale aktørene; dvs. Bergen kommunes organer, Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune og Barneombudet og Miljøverndepartementet.
Det er karakteristisk at tiltakshaver velger ut det som kan tas til inntekt for å få leserne til å forstå en boligutbygging på 6.500 m2 som ”…en moderat og tilpasset boligutbygging i åsens randsoner.” Tiltakshaver utelater de klare forutsetningene som ligger til grunn for gjeldende reguleringsplan og som står i motsetning til selskapets forslag. Redegjørelsen er derfor ikke bare lite dekkende, men klart villedende i forhold til reguleringsplanens forutsetninger og hva som er utgangspunktet for forslaget til omregulering.
Tiltakshaver foreslår tre områder omregulert til ny boligbebyggelse: I nordvest bnr. 1045, i nordøst deler av bnr. 27, i sydvest bnr. 1044 (samt eventuelt barnehage i sydøst på bnr. 27). Alle disse områdene er i dag regulert som å inngå i friområdet, bortsett fra en del av bnr. 1045 i nordvest ─ grovt anslått til et dekar ─ der det er tillatt å innpasse en lett boligbebyggelse på et avgrenset område.
I de vedtatte reguleringsbestemmelsene heter det :
Hva en slik utbygging vil bety for miljøet i anleggstiden kan alle tenke seg. De permanente konsekvenser av en slik utbygging er at det her i hele Storetveitåsens lengde fra den eksisterende bebyggelse syd for den nye bebyggelsen og nordover mot grensen til eksisterende enebolig vil bli en høy skjæring inn i åsen. Inn i dette krateret vil det bli plassert en bygningsmasse som har et volum og en fasade som vil være en skrikende kontrast til den småhusbebyggelse som kjennetegner området. En slik ny bygningsmasse bryter alle normer for hva som i dette området kan forstås med ”en moderat og tilpasset boligbygging”.
Velforeningen vil dessuten understreke en annen effekt dersom tiltakshavers forslag om å øke området for boligbebyggelse blir vedtatt. Bygningsmassen som her foreslås må nødvendigvis settes langt inn i terrenget og vil med den bygningen som er skissert komme over åskanten og inn på platået ovenfor. Tiltakshaver har ikke gitt noen angivelse for møne-/gesimshøyder. De manglende opplysninger som generelt kjennetegner forslaget, og som vanskeliggjør vurderingen av det, gjelder ikke minst hvor høyt bygningene kommer. Selve byggegrensen vil komme markert inn på platået innenfor denne åskanten. Dette platået omtales blant barna som leker der som ”Myren” og er det området innenfor hele Storetveitåsen som er mest brukt av barna.
At området for boligbebyggelse foreslås sterkt utvidet, er selvfølgelig nødvendiggjort av at tiltakshaver ønsker denne radikale utvidelsen av bygningsmassen. En så stor bygningsmasse må ha rom rundt seg. Ifølge forslaget ønskes derfor store deler av bnr. 1045 og slik også vesentlige deler av platået ─ og dermed av ”Myren” ─ omregulert til område for boligbebyggelse. Vesentlige deler av lekearealet til barna foreslås dermed tatt ut av friarealet og ”privatisert” som fellesareal for beboerne i den foreslåtte bygning. Enhver stor bygning langs dette området av Storetveitåsen vil permanent endre områdets karakter av fri- og lekeområde for barna.
Bergen kommune har tatt på seg å være ”Grønn Barneby” i 2004 (jf Byrådssak 1644-03). I lys av dette vil det være uforståelig om Bergen kommune aksepterer tiltakshavers forslag til omregulering.
Under arbeidet som ledet fram til vedtaket av den nåværende reguleringsplanen ba Bystyret i møte 22.06.1992 om at det ble utarbeidet et alternativt forslag til det private planarbeid som forslo området regulert til tung bolig- og næringsbebyggelse (Bystyresak 0079/92). Det heter i vedtaket:
”For dette alternativet skal uttalelsen fra Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen (bilag 15 i saksfremstillingen til bygningsrådet 25.09.91) legges til grunn.” (ss. 1138-1139 ifølge pagineringen i bystyresak nr. 1677/97, 185/97)
I Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen sin uttalelse heter det blant annet: ”Hele kulturlandskapet fra og med åskammen til Storetveitveien bør ligge urørt.”
Den planfaglige vurderingen Miljøvernavdelingen her gjør gjeldende er selvfølgelig ikke mindre gyldig i dag, og vi viser til at den foreslåtte bebyggelse her er plassert over det som er den gamle Mølleveien fra Storetveit og nordover til den tidligere møllen ved elven fra Tveitevatnet.
For arealet i nordvest betyr omreguleringen at den nåværende og regulerte atkomst fra nordvest vil bli bygget ned og umuliggjort, og derfor vil måtte bli flyttet inntil grensen til nabo-eiendommen i nord. For arealet i nordøst er det foreløpig uklart hvor tiltakshaver tenker seg atkomsten til friområdet fra øst. Det heter i Miljøvernavdelingens uttalelse:
Det kan ikke være tvil om at tiltakshavers forslag til omregulering både gjør friområdet mindre tilgjengelig ved dels å ”bygge ned” atkomsten fra både vest og øst og ved at atkomsten vil bli mindre tydelig markert som inngang til et naturområde. Konsekvensen av å følge de foreslåtte reguleringsendringene i nordøst og nordvest er derfor at hele den nordlige delen av området vil miste nåværende kvaliteter som naturområde.
Velforeningen vil understreke at Storetveitåsen er et unikt og særlig verdifult område for hele bysamfunnet, og det vil ─ hvis det blir bevart ─ bli enda mer verdifullt i fremtiden. Vi slutter oss her til uttalelsen fra Miljøvernavdelingen (som vist til ovenfor) der det heter:
Den nåværende reguleringsplanen bestemmer at Storetveitåsen som et helhetlig og tydelig naturområde skal være et fellesanliggende, et gode som allmennheten kan nyte godt av som friområde som er lett tilgjengelig. Ved sitt forslag til omregulering av Storetveitåsen går tiltakshaver til angrep på et enestående fellesgode for bysamfunnet i den forstand at selskapet vil sterkt redusere dette fellesgodets verdi.
Realiteten er at forslaget vil ha som konsekvens at friområdet blir sterkt beskåret ved at tre områder blir omregulert til områder for ny boligbebyggelse. Den skisserte bygningsmassen på disse nye områdene for boligbebyggelse vil permanent ødelegge Storetveitåsens karakter som naturområde.
Omreguleringene i nordvest og nordøst rammer sterkt barnas interesser. Det er her barna har sine mest brukte lekesteder. Dersom tiltakshavers forslag aksepteres, betyr det at en går vekk fra det standpunkt Bystyret inntok ved å vedta den nåværende reguleringsplan. Vedtaket av denne reguleringsplanen var nettopp en imøtekommelse av den kritikk som lå i Miljøverndepartementets begrunnelse for sitt opphevelsesvedtak, nemlig den at det forelå saksbehandlingsfeil og særlig da den at det i planleggingen ikke var tatt tilstrekkelig hensyn til barns interesser.
Tiltakshaver sier intet om de problemene som vil oppstå i forbindelse med den økte bilmengden i området (parkering, trafikksikkerhet, fremkommelighet etc.) Det er skissert et forslag k på i alt 75 leiligheter fra Linstows Eiendom sin side. Dette vil si at antallet nye biler i området langt vil overstige 100. I tillegg kommer besøkstrafikken. Området er i dag sterkt overbelastet trafikkmessig og de mest berørte veiene har ikke fortau.
Velforeningen Storetveit Nord vil understreke: Byens myndigheter, fylkets myndigheter og Miljøverndepartementet tok et klart standpunkt til hvilke verdier som skulle prioriteres gjennom vedtaket av gjeldende reguleringsplan. Tiltakshavers forslag er et angrep på dette vedtaket og de verdier som da ble prioritert. Vi vil på det sterkeste anmode byens myndigheter om å stå fast på dette vedtaket og avvise forslaget om omregulering av Storetveitåsen.
Bergen, 30. september 2004.
- Tiltakshavers redegjørelse om utgangspunktet for omreguleringen
- Avklaring av hva tiltakshavers forslag til omregulering betyr for hver av de tre områdene forslaget gjelder
- Den helhetlige konsekvens av Linstows forslag til omregulering
1. Tiltakshavers redegjørelse om utgangspunktet for omreguleringen.
Tiltakshavers redegjørelse om utgangspunktet for forslaget om omregulering av Storetveitåsen tar kun for seg reguleringsplanen av 1967 og forslagene fram til1988 vedrørende omregulering. Alle disse forslagene ble forkastet etter en særdeles grundig og til dels konfliktfylt planleggingsprosess. Denne prosessen gav som resultat den nåværende reguleringsplanen av 22.09.97, reg.plan R.3.022.04.00. Gjeldende reguleringsplan er omtalt i Rådmannens premisser for avsetning av midler i forbindelse med den vedtatte økonomiplanen 1997-2000. Den 10. mars 2003 vedtok Byrådet å gjennomføre ervervsprosess for det regulerte området.
I den omfattende planleggingsprosessen som førte fram til vedtaket av nåværende reguleringsplan deltok plan- og myndighetsorganer på tre styringsnivåer som de sentrale aktørene; dvs. Bergen kommunes organer, Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune og Barneombudet og Miljøverndepartementet.
Det er karakteristisk at tiltakshaver velger ut det som kan tas til inntekt for å få leserne til å forstå en boligutbygging på 6.500 m2 som ”…en moderat og tilpasset boligutbygging i åsens randsoner.” Tiltakshaver utelater de klare forutsetningene som ligger til grunn for gjeldende reguleringsplan og som står i motsetning til selskapets forslag. Redegjørelsen er derfor ikke bare lite dekkende, men klart villedende i forhold til reguleringsplanens forutsetninger og hva som er utgangspunktet for forslaget til omregulering.
2. Avklaring av hva tiltakshavers forslag til omregulering betyr for hver av de tre områdene forslaget gjelder.
Tiltakshaver foreslår tre områder omregulert til ny boligbebyggelse: I nordvest bnr. 1045, i nordøst deler av bnr. 27, i sydvest bnr. 1044 (samt eventuelt barnehage i sydøst på bnr. 27). Alle disse områdene er i dag regulert som å inngå i friområdet, bortsett fra en del av bnr. 1045 i nordvest ─ grovt anslått til et dekar ─ der det er tillatt å innpasse en lett boligbebyggelse på et avgrenset område.
I de vedtatte reguleringsbestemmelsene heter det :
- ”I området kan det oppføres boliger med tilhørende anlegg innenfor de begrensninger som er angitt i reguleringsbestemmelsene og på plankart. Bebyggelsen kan oppføres med inntil 4 leiligheter, gjelder for boliger mot Storetveitåsen.”
- ”Bebyggelsen skal plasseres innenfor de viste byggegrenser”
- ”BYA = 22% angitt som prosent av tillatt bebygd tomteareal”.
- ”Møne-/gesimshøyden skal ikke overstige kote 64.”
- ”Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer pluss underetasje.”
(Alle sitater er fra ss. 1 – 2 i reguleringsbestemmelsene, også referert ss. 1142 –1143 i dokumentene sak 167/97 og 185/97)
Området i nordvest mot Storetveitåsen
Her foreslår tiltakshaver en sterk utvidelse av området regulert til boligbebyggelse. Tiltakshaver ønsker her en radikal utvidelse av området for boligbebyggelse og for byggegrensene innenfor det. Etter forslaget utvides det regulerte området til boligbebyggelse østover og nordover langs Storetveitåsen. Den planlagte bygningsmassen skal plasseres inn i terrenget langs veien, noe som vil kreve utsprengning av meget store masser med medfølgende svære naturinngrep langs hele veien.Hva en slik utbygging vil bety for miljøet i anleggstiden kan alle tenke seg. De permanente konsekvenser av en slik utbygging er at det her i hele Storetveitåsens lengde fra den eksisterende bebyggelse syd for den nye bebyggelsen og nordover mot grensen til eksisterende enebolig vil bli en høy skjæring inn i åsen. Inn i dette krateret vil det bli plassert en bygningsmasse som har et volum og en fasade som vil være en skrikende kontrast til den småhusbebyggelse som kjennetegner området. En slik ny bygningsmasse bryter alle normer for hva som i dette området kan forstås med ”en moderat og tilpasset boligbygging”.
Velforeningen vil dessuten understreke en annen effekt dersom tiltakshavers forslag om å øke området for boligbebyggelse blir vedtatt. Bygningsmassen som her foreslås må nødvendigvis settes langt inn i terrenget og vil med den bygningen som er skissert komme over åskanten og inn på platået ovenfor. Tiltakshaver har ikke gitt noen angivelse for møne-/gesimshøyder. De manglende opplysninger som generelt kjennetegner forslaget, og som vanskeliggjør vurderingen av det, gjelder ikke minst hvor høyt bygningene kommer. Selve byggegrensen vil komme markert inn på platået innenfor denne åskanten. Dette platået omtales blant barna som leker der som ”Myren” og er det området innenfor hele Storetveitåsen som er mest brukt av barna.
At området for boligbebyggelse foreslås sterkt utvidet, er selvfølgelig nødvendiggjort av at tiltakshaver ønsker denne radikale utvidelsen av bygningsmassen. En så stor bygningsmasse må ha rom rundt seg. Ifølge forslaget ønskes derfor store deler av bnr. 1045 og slik også vesentlige deler av platået ─ og dermed av ”Myren” ─ omregulert til område for boligbebyggelse. Vesentlige deler av lekearealet til barna foreslås dermed tatt ut av friarealet og ”privatisert” som fellesareal for beboerne i den foreslåtte bygning. Enhver stor bygning langs dette området av Storetveitåsen vil permanent endre områdets karakter av fri- og lekeområde for barna.
Bergen kommune har tatt på seg å være ”Grønn Barneby” i 2004 (jf Byrådssak 1644-03). I lys av dette vil det være uforståelig om Bergen kommune aksepterer tiltakshavers forslag til omregulering.
Området i nordøst mot Storetveitvegen
På det området som her foreslås omregulert til boligbebyggelse ønsker tiltakshaver, ifølge de opplysninger selskapet så langt har gitt, å bygge 30 leiligheter. Også her mangler angivelse av møne- og gesimshøyder. Sett fra omkringliggende områder på østsiden av åsen ─ for eksempel fra Fantoftneset og fra Storetveitvegen ─ vil denne bebyggelsen bryte åsens profil.Under arbeidet som ledet fram til vedtaket av den nåværende reguleringsplanen ba Bystyret i møte 22.06.1992 om at det ble utarbeidet et alternativt forslag til det private planarbeid som forslo området regulert til tung bolig- og næringsbebyggelse (Bystyresak 0079/92). Det heter i vedtaket:
”For dette alternativet skal uttalelsen fra Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen (bilag 15 i saksfremstillingen til bygningsrådet 25.09.91) legges til grunn.” (ss. 1138-1139 ifølge pagineringen i bystyresak nr. 1677/97, 185/97)
I Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen sin uttalelse heter det blant annet: ”Hele kulturlandskapet fra og med åskammen til Storetveitveien bør ligge urørt.”
Den planfaglige vurderingen Miljøvernavdelingen her gjør gjeldende er selvfølgelig ikke mindre gyldig i dag, og vi viser til at den foreslåtte bebyggelse her er plassert over det som er den gamle Mølleveien fra Storetveit og nordover til den tidligere møllen ved elven fra Tveitevatnet.
For arealet i nordvest betyr omreguleringen at den nåværende og regulerte atkomst fra nordvest vil bli bygget ned og umuliggjort, og derfor vil måtte bli flyttet inntil grensen til nabo-eiendommen i nord. For arealet i nordøst er det foreløpig uklart hvor tiltakshaver tenker seg atkomsten til friområdet fra øst. Det heter i Miljøvernavdelingens uttalelse:
”Det er et mål for Miljøvernavdelingen at planleggingen av området tar sikte på å gjøre det mer tilgjengelig for beboerne i Bergensdalen. Dette betyr blant annet at det må være lett tilgjengelig, at man må kunne se at det ligger et naturområde her og at dagens kvaliteter tas vare på.”
Det kan ikke være tvil om at tiltakshavers forslag til omregulering både gjør friområdet mindre tilgjengelig ved dels å ”bygge ned” atkomsten fra både vest og øst og ved at atkomsten vil bli mindre tydelig markert som inngang til et naturområde. Konsekvensen av å følge de foreslåtte reguleringsendringene i nordøst og nordvest er derfor at hele den nordlige delen av området vil miste nåværende kvaliteter som naturområde.
Område i sydvest mot Kirkeveien
På dette området som tiltakshaver foreslår regulert til ny boligbebyggelse har selskapet skissert en bygning med 12-21 leiligheter. En slik bygningsmasse vil være en ødeleggende kontrast til den eksisterende bebyggelsen. Alene helt avgjørende er at en slik bebyggelse vil komme altfor nær den enestående Storetveit kirke foruten at en slik bebyggelse på inntil 20 leiligheter med terrasser vil virke sjenerende for besøkende på urnelunden.3. Den helhetlige konsekvens av Linstows forslag til omregulering.
Velforeningen vil understreke at Storetveitåsen er et unikt og særlig verdifult område for hele bysamfunnet, og det vil ─ hvis det blir bevart ─ bli enda mer verdifullt i fremtiden. Vi slutter oss her til uttalelsen fra Miljøvernavdelingen (som vist til ovenfor) der det heter:
”Bergensdalen er pekt ut som fortettingsområde i sentrumsnære strøk. Storetvedt hovedgård er i dag et viktig nærområde for friluftsaktiviteter. Ved en fremtidig fortetting vil Storetvedtåsen bli enda viktigere å ta vare på som et park- og naturområde for befolkningen i denne bydelen.
Området nord for hovedbygningen er ulikt andre rekreasjonsområder i Bergensdalen. Det er et kulturlandskap med mange spor etter gårdsdrift. Friområdene i nærheten er opparbeidet til parkanlegg og Storetvedtåsen er derfor unikt i sin sammenheng.”
Området nord for hovedbygningen er ulikt andre rekreasjonsområder i Bergensdalen. Det er et kulturlandskap med mange spor etter gårdsdrift. Friområdene i nærheten er opparbeidet til parkanlegg og Storetvedtåsen er derfor unikt i sin sammenheng.”
Den nåværende reguleringsplanen bestemmer at Storetveitåsen som et helhetlig og tydelig naturområde skal være et fellesanliggende, et gode som allmennheten kan nyte godt av som friområde som er lett tilgjengelig. Ved sitt forslag til omregulering av Storetveitåsen går tiltakshaver til angrep på et enestående fellesgode for bysamfunnet i den forstand at selskapet vil sterkt redusere dette fellesgodets verdi.
Realiteten er at forslaget vil ha som konsekvens at friområdet blir sterkt beskåret ved at tre områder blir omregulert til områder for ny boligbebyggelse. Den skisserte bygningsmassen på disse nye områdene for boligbebyggelse vil permanent ødelegge Storetveitåsens karakter som naturområde.
Omreguleringene i nordvest og nordøst rammer sterkt barnas interesser. Det er her barna har sine mest brukte lekesteder. Dersom tiltakshavers forslag aksepteres, betyr det at en går vekk fra det standpunkt Bystyret inntok ved å vedta den nåværende reguleringsplan. Vedtaket av denne reguleringsplanen var nettopp en imøtekommelse av den kritikk som lå i Miljøverndepartementets begrunnelse for sitt opphevelsesvedtak, nemlig den at det forelå saksbehandlingsfeil og særlig da den at det i planleggingen ikke var tatt tilstrekkelig hensyn til barns interesser.
Tiltakshaver sier intet om de problemene som vil oppstå i forbindelse med den økte bilmengden i området (parkering, trafikksikkerhet, fremkommelighet etc.) Det er skissert et forslag k på i alt 75 leiligheter fra Linstows Eiendom sin side. Dette vil si at antallet nye biler i området langt vil overstige 100. I tillegg kommer besøkstrafikken. Området er i dag sterkt overbelastet trafikkmessig og de mest berørte veiene har ikke fortau.
Velforeningen Storetveit Nord vil understreke: Byens myndigheter, fylkets myndigheter og Miljøverndepartementet tok et klart standpunkt til hvilke verdier som skulle prioriteres gjennom vedtaket av gjeldende reguleringsplan. Tiltakshavers forslag er et angrep på dette vedtaket og de verdier som da ble prioritert. Vi vil på det sterkeste anmode byens myndigheter om å stå fast på dette vedtaket og avvise forslaget om omregulering av Storetveitåsen.
Bergen, 30. september 2004.
