Velforeningens uttalelse til det siste planforslaget (B2)

Utbygger, Linstow eiendom, ved arkitekt Bjerk og Bjørge har lansert nok et forslag til utbygging av Storetveitåsen. Utbyggingen ved kirken (B1) er nå endelig trukket, mens forslaget ved B2 innebærer en ytterligere forverring i forhold til forrige forslag.

Se også egen sak om bygningens høyde i forhold til terrenget.

Utbygger skriver nå eksplisitt at man ønsker å benytte friområdet som uteareal for blokkens beboere, samt at man vil anlegge en gjennomgang, over åsen, for raskest mulig tilkomst til østsiden, og bybanestoppet på Sletten. I tillegg kommer krav til universell utforming, samt krav til høyde på heishus, som gjør det høyst usikkert hvordan den foreslåtte utbyggingen vil fremstå.

Den foreslåtte utbyggingen vil ødelegge og privatisere en viktig del av åsen, og at utbygger på ingen måte tar hensyn til dette. Velforeningen henstiller derfor på det sterkeste om at gjeldende reguleringsplan blir opprettholdt.



Angående forslag til reguleringsendring og foreliggende innsigelser, Fana del av Gnr. 113, Bnr 1044/1045, Storetveitåsen. Plan nr 3022.05.00

I.     Innledning

II.    Barn og unges interesser

III.   Omregulering av område B2

Innledning

IV.   Forslaget til omregulering av B2

Bygningens høyde og tilpasning til terrenget

Bygningens plassering

V.    Sikringsarbeid og sikringstiltak som følger av planforslaget

VI.   Utnyttelsesgrad og uteareal

VII.   Forholdet til friområdet
VIII.   Fortetting og strøkkarakter

IX.   Trafikkforholdene

X.   Konklusjon

I.   Innledning

 

Velforeningen Storetveit nord viser til forslag (datert 08.03.2011) om reguleringsendring fra Bjerk og Bjørge AS arkitekter v/ arkitekt Eilif Bjørge, på vegne av grunneier Linstow Eiendom AS.

Velforeningen har i tidligere brev, datert 20. april 2010, argumentert for at innsigelser blir opprettholdt og planen blir avvist. Vi mener at det pga utbyggers endrede planer er behov for på nytt å belyse saken og vise til dens negative konsekvenser for området.

I dette forslaget skriver arkitekt Bjørge at arkitektfirmaet har drøftet innkomne merknader og status for planarbeidet med grunneieren, og at det er enighet mellom grunneier og planlegger om at boligområde B1, i nærheten av Storetveit kirke, tas ut av forslaget til ny reguleringsplan. Dette er ifølge brevet meddelt Bjørgvin Bispedømmeråd, som ifølge arkitekten, har trukket sin innsigelse.

Blant de fag- og myndighetsorganer som har uttalt seg om forhold knyttet til B2 er Fylkesmannen i Hordaland og fylkesutvalget i Hordaland fylkeskommune. Fylkesmannen fremmet i sin uttalelse av 10.12.2009 innsigelser mot den forslåtte reguleringsendringen fordi den «... strider mot nasjonal arealpolitikk». I fylkesutvalget sin uttalelse av 18.02.2009 vises det til at planframlegget «... er i strid med areal- og miljømål nedfelt i fylkesplanen». Fylkesutvalget   fremmet innsigelse mot planframlegget fordi det ikke er er tilfredsstillende når det gjelder krav til felles uteoppholdsareal, og fordi det ikke i tilstrekkelig grad tar hensyn til barn og unge sine interesser, noe som også er i strid med fylkesplanen. I fylkesmannens uttalelse legges det vekt på  «... at at Storetveitåsen utgjør en markant åsrygg midt i Bergensdalen og ligger således svært eksponert til i landskapsrommet. All utbygging opp mot åskammen vil således bli godt eksponert og redusere det grønne uttrykket.»

  Grunnlaget for Fylkesmannens og fylkesutvalgets kritiske uttalelser og konkrete innsigelser er at forslaget om reguleringsendring er ødeleggende for friluftsinteresser og miljøverdier som nettopp sikres ved den arealregulering som gjeldende reguleringsplan fastsetter.

  Fylkesmannen og fylkesutvalget har her handlet i samsvar med både rikspolitiske føringer og den vedtatte fylkesplan. Som premiss for innsigelsene inngår også hensynet til barn og unge sine interesser. Dette blir konkret fremhevet i innsigelsen fra fylkesutvalget. Dette er i samsvar med rikspolitiske retningslinjer. Dette er også  i samsvar med den avgjørende bakgrunnen for utarbeidelse av gjeldende, enstemmig vedtatte, reguleringsplan for Storetveitåsen. Som kjent sendte Miljøverndepartementet ved brev av 1. nov. 1990 tidligere forslag til ny reguleringsplan tilbake til kommunen, blant annet med følgende pålegg: «I planvurderingen må de rikspolitiske retningslinjer om barn og unges interesser i planleggingen tillegges særlig vekt, når det gjelder spørsmål om utbygging av skogs- og naturområder.» (s. 6)

  Det er påfallende at arkitektfirmaet, også i omtalen av sitt siste reguleringsforslag, ikke med ett ord nevner hvordan forslaget til regulerings- endring for B2 griper inn i barn og unges interesser. Dette til tross for kraftige protester fra mange barn, barnehager, foreldrerepresentanter og barnefamilier, som alle bruker det berørte området.

II. Barn og unges interesser

Planlegger presenterer i sitt nåværende planforslag den samme egnethetsanalyse som har fulgt saken siden første versjon av planforslaget. Velforeningen har gjentatte ganger, utførlig dokumentert avgjørende mangler ved denne analysen.

  Utbygger fortsetter å svikte når det gjelder å klarlegge de saksforhold som gjelder barns og unges interesser. Egnethetsanalysen som utbygger har presentert gir få og delvis feilaktige opplysninger om hvordan menneskene i dag bruker friområdet til friluftsliv og rekreasjon. Hadde analysen inkludert slike opplysninger, ville den måtte ha vist at nettopp det området som grenser opp til og delvis inngår i B2 er et av de mest brukte – og verdifulle – rekreasjonsområdene på Storetveitåsen. Det er utvilsomt dette området der barn og unge leker mest med ulike ballspill og andre leker som krever et mer åpent tilnærmet flatt areal. Samtidig gir det omkringliggende området, ut mot skråningen, nisjer og ”tomter” for hyttebygging og andre aktiviteter. Dette er et område barn og unge anser som ”sitt”, der det ikke er trafikkstøy og der omgivelsene nærmest ikke har innsyn. Fagetaten, Etat for byggesak og private planer, beskriver i sitt fagnotat av 23.11.07 verdien av dette området :

Planforslaget vil medføre inngrep i friområdet mot øst, deler av kollepartiet ut mot vestskråningen inngår i byggeområdet. Fagetaten ser det som uheldig dersom kollepartiet ødelegges, da dette utgjør et fint utsiktspunkt og utgjør en naturlig terrengavslutning  av leke-/turområdet på  myren. (under «Generelt om byggeområde B2», side 22)Området i bakkant av B2, som i dag er regulert til friområde. Partiet til høyre i bildet viser hvorfor dette området går under kallenavnet “Myren”. Det aller meste av området er imidlertid småkuperte gressbakker omgitt av skog, et ypperlig sted for barns lek. Det er dette området som vil bli ødelagt ved en eventuell utbygging. Høyden i midten av bildet vil forsvinne, og utbygger skriver selv at de ønsker å bruke øvrige deler av området som “uteareal” for blokkens beboere.

Den røde streken antyder kote 64, jmf eksisterende hustak som skimtes i venstre bildekant. Gitt det masseuttak som vil følge av sikringsarbeider, planering og tilrettelegging må en legge til grunn at den planlagte blokken vil ødelegge hele den nord-vestlige delen av åsen.

Utbygger viser i sitt forslag til reguleringsendring, datert 08.03.11, til Grønn etats interne korrespondanse (av 20.01.2010), der etaten «anser området som ferdig utbygget i henhold til gjeldende reguleringsplan». Grønn etat frarår derfor omdisponering av friområdet fordi det dreier seg om en sentral del av friområdet, med stor betydning for nærmiljøet. Utbygger påstår at området er lite egnet, men henviser kun til selve skrenten ned mot Storetveitåsen vei. Utbygger underslår dermed at bygget og tilhørende opparbeiding av uteareal i høy grad vil berøre det flate området på toppen av åsen. Utbygger innrømmer dette indirekte ved å komme med en vag beskrivelse av hvordan områdene bak bygget skal benyttes som uteområde. Dette fordi man bygger for stort, og må ta av friområdet for å oppfylle kravene til utearealer.

Utbygger fremhever en egnethetsanalyse i sin argumentasjon for den foreslåtte reguleringsendringen. Denne analysen har som en del av sin konklusjon formuleringen «... lokalisering av ny bebyggelse i randsonen av et friområde vil kunne oppfylle krav til uteoppholdsareal for nye beboere.» (Kap 5.0) Dette betyr at utbygger reelt sett vil privatisere denne delen av friområdet.

Mange av merknadene – enten de er fra barnehager, offentlige forvaltningsorganer eller fra naboer – viser til verdien av Storetveitåsen som fri- og naturområde. Utbygger underkommuniserer systematisk at man vil ødelegge det beste lekeområdet. Dette gjør  utbygger fordi man bare ved å ta denne delen av friområdet kan få plass til et så stort bygg. Store deler av bygget vil bli plassert på det som nå er regulert til friområde, foruten at utbygger forsøker å få den resterende del av «Myren» regnet inn under bygningens felles uteareal.

Ellers er det iøynefallende at det fremdeles ikke er noen reaksjon fra utbygger når det gjelder merknadene fra tre offentlige forvaltningsorganer som nettopp tar opp spørsmål vedr. konsekvensene for barn og unges interesser. I merknad fra Barn og unges representant i Bergen kommune ved brev av 20. september 2004 vises det til at i forbindelse med rulleringen av kommuneplanens arealdel 2000-2011 vedtok Bystyret retningslinjer som skal sikre barn og unges interesser. Disse retningslinje blir i brevet sitert, og det konkluderes med: «Jeg ser frem til at Bystyrets intensjoner synliggjøres i den videre planprosessen.» I utbyggers gjennomgang av merknadene har utbygger ingen kommentar til konklusjonen om at Bystyrets intensjoner må synliggjøres i den videre planprosessen. Heller ikke i dette siste planforslaget forholder arkitektfirmaet seg til denne oppfordringen.

  Vi viser også til at Fylkesmannen i Hordaland i sine merknader av 22.11.2004, Ref 04/11654-421.4-TFL der det tas et klart standpunkt til fordel for barn og unges interesser. Fylkesmannens konklusjon er klar, og i den avgitte innsigelse mot planforslaget, lagt ut 10.12.2008, heter det at forslaget til reguleringsendring «strider mot nasjonal arealpolitikk.»

  Endelig viser vi her også til representanten for barn og unge – Trygve Johnsen – sin merknad ved komite for byutviklings behandling av saken den 20.11.08. Johnsen redegjorde for områdets betydning for barn, og anbefalte at dette planforslaget ikke ble lagt ut til offentlig ettersyn.

  Nyere forskning på barns behov for naturområder tilsier strengere prioriteringer i planlegging og forvaltning av nærmiljø, både rundt skoler, barnehager og der barna bor. Et fokus på barns hverdagsfriluftsliv forutsetter at en forhindrer nedbygging av eksisterende grøntområder (Friluftsliv i endring #- NINA, temahefte 38/2009). Vi viser ellers til miljøvern- departementets rundskriv T-2/2008, som utdyper nye rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen.

III. Omregulering av område B2

Innledning

Formålet med den vedtatte reguleringsplan blir beskrevet som:

• å bevare Storetveitåsen som naturområde og sikre åsen som offentlig friområde,
• å bevare hovedgården med parkanlegget
• å avsette areal til urnelund,
• å innpasse en lett boligbebyggelse mot veien Storetveitåsen.

(jf Reg. plan for Storetveitåsen, offentl. plan. Plan nr. P.3.022.04.00, Bystyrets forh. sak Nr. 167/97 og 185/97, s. 1137)

    

I gjeldende reguleringsplan 3 Område for boliger, pkt 3.1 mot Storetveitåsen: ”I området kan det oppføres boliger med tilhørende anlegg innenfor de begrensninger som er angitt i regulerings-bestemmelsene og på plankart. Bebyggelsen kan oppføres med inntil 4 leiligheter,.. .”  

I pkt 3.2.1 og 3.2.2.: ”Bebyggelsen skal plasseres innenfor de viste byggegrenser.”, ”BYA = 22%, angitt som prosent tillatt bebygd tomteareal.” Pkt. 3.3.1 og 3.3.2: ”Møne-/gesimshøyden skal ikke overstige kote 64.”  og  ”Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer pluss underetasje.”

I 7 Friområde heter det bl.a.: “Friområde skal nyttes til rekreasjon og lek. Området er en del av grønstrukturen og gangveisystemet i Bergensdalen.”, ”De eksisterende natur- og kulturlandskapskvalitetene skal bevares. Vegetasjon kan kun ryddes for å hindre tilgroing av åpne områder … .” og “Byggverk skal ikke oppføres i friområdet.”

  Det er denne enstemmig vedtatte reguleringsplanen som utbygger nå  vil omregulere. Dette til tross for at den eksisterende reguleringsplanen gjør det mulig å bygge ut tomten med en bebyggelse som vil være langt bedre tilpasset (fire boeenheter), og ta mer hensyn til omgivelsene.

IV.  Forslaget til omregulering av B2

En slik omregulering fra friområde til boligformål med tilhørende utbygging, som det forslåtte B2, vil ha særdeles omfattende konsekvenser for området og dets omgivelser. I følge illustrasjonsplan P.3.022.05.00 foreslås det nå en omregulering der området for boligformål blir sterkt utvidet, for å plassere en sammenhengende bebyggelse på ca. 54 m langs Storetveitåsen. I denne bebyggelsen planlegges ca 15 boenheter. Det meste av bebyggelsen foreslås oppført i 4 etasjer (inkl. garasje-etasjen) fra ca 49, 4 m til kote +61,5 m foruten at «Inntil 1/4 av bebyggelsen kan bygges med gesimshøyde på kote +64.5 m. Det tillates etablert takterrasse. Rekkverk over gesimshøyde skal være transparent.» (De foreslåtte reguleringsbestemmelser,  3.1) Det er ikke beskrevet hvordan et slikt «rekkverk» skal plasseres, og hva høyden da blir.

Det må understrekes at utbygger, til tross for innsigelser,  ikke har fortatt noen reduksjoner i planforslaget for B2.  Utbygger har tvert imot foreslått en ytterligere ekspansjon, inn på friområdet, og viser nå klart sine intensjoner og ønsker om en omfattende bruk og privatisering av friområdet.

Bygningens høyde og tilpasning til terrenget

Ved bygging i sterkt skrånende terreng anbefaler Miljøverndepartementet / Kommunal og regionaldepartementet v/ Statens bygningstekniske etat at man ikke benytter «terrengets gjennomsnittsnivå  rundt bygningen» (Veileder, Grad av utnytting, s 44). I slike tilfeller måles byggehøyden fra gesimspunktet langs fasaden, loddrett ned til underliggende terreng. B2 er planlagt med innkjørsel på kote 49,4, gesims på kote 61,5. Dette vil i den sørlige delen av bygget gi en fasadehøyde på 12 meter. I nord, i og med at forstøtningsmurer skal medregnes i byggehøyden, vil byggehøyden bli 12 meter også her (se side 57-58, og side 61 i ovennevnte veileder). Byggets midtparti planlegges med ytterligere en etasje. Her vil gesimshøyden bli minst 15 meter (usikkerhet, blant annet om heishusets plassering og høyde). Kommuneplanens arealdel fastsetter en maksimal byggehøyde på 9 meter. Gjeldende plan setter en begrensning på 2 etasjer pluss underetasje, noe som ikke vil overstige 9 meter uansett beregningsmetode.

Bygningens plassering

På kart og skisser antyder utbygger hvor langt inn i åsen den foreslåtte bebyggelsen skal plasseres, men det er ikke indikert hvor langt inn krateret skal sprenges. Fra bakkant av delblokken i nord til veien Storetveitåsen er det 18 m. Fra bakkant av ”bakbygget” (svalgangen) til veien er det 20 m (14 m i tillegg til 6.2 m). ”Bakbygget” går opp til kote 61,5 m.

  Skissene som utbygger har presentert viser i hovedsak en loddrett vegg mot fjellet, men med noe innskyting mot toppen. Plankartet viser en byggegrense som går tvers gjennom den høyeste kollen, kote 68. Kunnskap om denne type fjell ( jf  Øystein Mjeldes bekymringsmelding vedr. stabilitetsforholdene langs Storetveitåsen ved en evt. utbygging, datert 10.07.06) og praksis for sikring i byggeperioden tilsier at det må sprenges mye i bakkant.  Vi må derfor anta at det vil bli sprengt ut mer enn det utbyggers skisser antyder. Oppføring av en bebyggelse med de mål som er angitt vil dermed ha som konsekvens at den høyeste kollen i bakkant av den nordlige delblokken blir skutt bort.

Utbyggers illustrasjoner i vedlegg for snitt og montasjer viser en naturprofil bak bebyggelsen. Dette er misvisende, både fordi det ikke blir igjen noen kolle rett bak bygget, og fordi selve “hovedryggen”  på toppen av Storetveitåsen, bak «Myren» og B2, er mye lavere enn den er lenger syd.  I tillegg er utbyggers illustrasjoner misvisende fordi de tar utgangspunkt i fotografier tatt med telelinse fra et ståsted oppe på Løvstakksiden. Dermed fremstår fjellene på Landåssiden som naturprofil bak bygget, foruten at mindre bygninger i forgrunnen fremstilles som om de er like store som blokken på 54 meter. Utbygger skriver at de såkalte «funkishusene» i området har en grunnflate på 200-250 kvadratmeter (gjengitt i fagetatens oppsummering av planforslaget, side 7). Disse husene er imidlertid tomannsboliger, der hver boenhet har en grunnflate på 80 kvadratmeter. Hver bygning har altså en samlet grunnflate på 160 kvadratmeter.

V. Sikringsarbeid og sikringstiltak som følger av planforslaget

Vi konstaterer at det ikke er redegjort for noen sider av det omfattende sikringsarbeidet som vil kreves i byggeperioden ved at det skytes og graves ut et krater på  ca. 60 m x 23 m med en høyde i bakkant på mellom 15 og 20 meter fjellside. Dette er særlig bekymringsfult gitt den kvalitet som fjellet i nettopp dette området har (jf Øystein Mjeldes ovennevnte bekymringsmelding.)

Utbygger erkjenner behovet for permanent sikring av skrenten bak den planlagte bygningen, men unnlater å beskrive dette.  Det foreligger ingen illustrasjoner, eller annen beskrivelse, som forteller noe om hvordan et slikt gjerde vil ta seg ut sett nedenfra, og inne fra restene av «Myren».

Bergen kommune har fått utført en ROS-analyse. Her er blant annet behovet for sikring i Storetveitåsen påpekt. Kommunen har et selvstendig ansvar for å vurdere rasfare og nødvendige tiltak. Velforeningen mener det må foreligge en skikkelig terrenganalyse/geoteknisk rapport før det kan tas standpunkt til en reguleringsplan som den foreslåtte. Utfallet vil være avgjørende for åsens utseende og tilkomsten til friområdet. Det må være i alle parters interesse at

Årstad bydelsstyre forutsetter i sin uttalelse at det blir tatt nødvendige hensyn med tanke på rassikring. Velforeningen konstaterer at utbygger ikke nevner dette i sin kommentar. Fjellets beskaffenhet og terrengets form gir grunn til å tro at større deler av åssiden vil kunne gli ut ved store masseuttak, slik det foreslåtte tiltaket legger opp til. Dermed vil såret i åsens vestside blir vesentlig større enn det som selve bygget legger beslag på. Sammenholdt en dette med utbyggers uttalte ønske om å opparbeide tilgang til friområdet i bakkant av B2 kan en slutte seg til at endringene i åsens beskaffenhet, og dermed slik den fremstår for omgivelsene, vil bli radikalt endret.

VI. Utnyttelsesgrad og uteareal

En konsekvens av de forhold som det er pekt på ovenfor vil være at det området som i praksis vil bli sprengt ut vil omfatte det meste av det som i planen betegnes som «opparbeidet uteareal» mellom bebyggelsen og det foreslåtte reguleringsområdets grense mot øst (jf illustrasjonsplan P.3.0.22.05.00). I denne sammenheng vil vi peke på hvor ekstrem den foreslåtte utnyttelsesgraden er. I planforslaget som ble lagt ut til offentlig høring var utnyttelsesgraden 130% BRA. I den siste planen etter høring, datert 08.03.2011 er dette forandret til TU på inntil 90%. Men nå vil utbygger at parkeringsanlegget i underetasjen ikke skal inngå i beregningen.

Det berørte området ligger i det som kommuneplanens arealplan definerer som byggeområde/boligområde og her skal TU ikke overstige 50%. I tillegg står det ( punkt 5) at alt bruksareal helt eller delvis under terreng og parkeringsareal på overflaten skal som hovedregel medregnes i TU/BRA, jmf Teknisk forskrift §3-8. Utbygger har ikke foretatt noen reduksjon av  prosjektet og TU/BRA må fortsatt være 130%. Et felles parkeringsanlegg i kjelleren må derfor inngå i beregningsgrunnlaget for TU.  

Blokken må antas å  få mellom 35 og 45 beboere. De planlagte utearealene er altfor små for så mange mennesker. Utbygger sier at det skal legges opp et «begrenset “uteareal” på bakkeplanet i tilknytning til selve det regulerte området».  Dette må forstås som at utbygger ser for seg å privatisere hele det området som forslås omregulert, og i tillegg et ytterligere område på det som blir igjen av friområdet. I bakkant av B2 og videre innover åsen er et stort, småkupert område, et område som er det beste egnete lekeområdet på hele Storetveitåsen. Hvor mye utbygger vil legge beslag på  konkretiseres ikke, men det vil være grunn til å anta at hele det aktuelle området vil bli opplevd som tilhørende den foreslåtte blokken.

 Ingen kan være i tvil om at det med dette legges til rette for en fremtidig utnyttelse av friområdet som favoriserer beboerne i B2. Den høye utnyttelsesgraden med tilhørende mangel på uteareal fører derfor fram til en slik snikprivatisering av deler av friområdet. Jf egnethetsanalysen, som utbygger trekker fram i sin argumentasjon, hvor det i konklusjonen anvises at de bakenforliggende områdene kan tas i bruk til uteopphold for blokkens beboere.

Velforenngen viser til Bestemmelse til kommuneplanens arealdel, § 4 “Krav til leke- og uteoppholdsareal”

A. Egnede arealer for barn og unge skal lokaliseres før boliger og veger plasseres. For mer enn 4 boenheter skal det for hver enhet avsettes min. 50 m² arealer til felles bruk for lek og opphold, 25 m² i konsentrert bebyggelse.

/../

B. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde, og som er i bruk eller er egnet for lek, skal det kompenseres med tilsvarende areal. Tilsvarende gjelder også ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal. Jfr. rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen.

Det kan ikke aksepteres at utbygger forsøker å kompensere for manglende egnet uteoppholdsareal på bakkeplan med balkonger, takterasser og privatisering av friområdet.

VII.  Forholdet til friområdet

I tidligere forslag til reguleringsendring skriver utbygger: det er «ikke lagt opp til at nybygg skal ha direkte adkomst til bakenforliggende friområde eller på annen måte noen eksklusiv rett til disse områdene.» (s. 8)  Utbygger sier nå at dette området skal benyttes og at prinsipper for universell utforming skal legges til grunn for tilkomst til områdene i bakkant av B2.

Skal utbygger legge til rette for universell utformet atkomst til friområdet, som de nå klart sier skal brukes som uteområde, vil det kreve omfattende planering av området bak blokken (ramper - Maksimal stigning ved tilrettelegging for rullestol er 1:12, anbefalt 1:20). Dette vil ytterligere forverre forholdene med tanke på en nedbygging og privatiseringen av området i bakkant av B2.

Universell utforming vil også kreve tilkomst med heis til bygningens tak (kote 61,5), slik at rullestoler herfra kan beveges på de nevnte rampene. Over denne kotehøyden må man så plassere rom til heis og heishus, med tilhørende krav til sikkerhetsrom over heisens ytterstilling. Utbygger har på  ingen måte sansynliggjort at toppen av heishuset vil kunne holdes under kote 64. Trolig vil man raskt bli “tvunget” til å søke om dispensasjon, noe som vil øke byggehøyden ytterligere. Også på dette punktet, dvs reell byggehøyde, evner ikke utbygger å presentere et planforslag som fremstår som konsistent og realistisk.

Velforeningen vil også påpeke at ingen av de vedlagte snitt viser hvordan terrenget vil bli der hvor beboerene skal ha adkomst til terrenget i bakkant av B2. Vedlagt er de samme skissene som fulgte tidligere planforslag, som kun viser en bratt skrent i bakkant av bygget.

  Vi minner om realitetene: Ikke bare vil utbygger ødelegge nord-vest-skråningen ned mot veien Storetveitåsen som fri- og naturområde, men utbygger ønsker også – fordi denne store bebyggelsen ikke her gir mulighet for et rimelig uteareal – at det slås fast at det gjenværende friområdet skal kunne benyttes som «felles uteareal for boligene,.. .»

Utbygger fremstiller seg som hensynsfull og tilbakeholden av omsorg for friområdet, mens realiteten er at utbygger søker å få  gjennomført en utbygging som for alltid vil ødelegge for at Storetveitåsen fra Bergensdalen (f eks fra områdene ved Kristianborgvannet) fortsatt vil fremstå  slik at en vil ”…kunne se at det ligger et naturområde her og at dagens kvaliteter tas vare på.” (Ett av punktene som Miljøvernavdelingen, Fylkesmannen i Hordaland satte opp som mål for planleggingen, jf  Reg. plan for Storetveitåsen, offentlig plan. Plan nr. P.3.022.04.00, Bystyrets forhandl. sak Nr. 167/97 og 185/97, s. 1136, 2. spalte)

Lengden av bebyggelsen er på 54 meter. På plankartet viser byggelinjen at man vil sprenge ut i 60 meters lengde langs Storetveitåsen, og ca 23 meter inn i åsen i hele byggegropens lengde. I tillegg til at det meste av åssiden ned mot veien Storetveitåsen vil bli sprengt og gravd ut vil man måtte fjerne gjenværende trær oppe på kanten bak bebyggelsen og inn på «Myren».

VIII.  Fortetting og strøkkarakter

Vi viser til at Bystyret behandlet sak om fortettingsstrategien i møte 18. september 2006.  Det er ikke tvil om at dette området faller innen det som ifølge fortettingsstrategien klassifiseres som ’andre områder’. I bystyrets vedtak, pkt 3, av 18.09.06 heter det:

Innenfor ’andre områder’ er det et overordnet mål å tilpasse nybygg til den eksisterende, omkringliggende bebyggelsen. I disse områdene skal økning i tetthet skje innenfor de rammene som byggeskikk og strøkskarakter kan tillate.(Høringsutkast til Kommuneplanens arealdel 2006-2017 (2025), s. 32)

Stortveitåsen ligger innenfor det Kommenplanens arealdel pkt 23 definerer som «byggeområder». Det heter der: «Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. /../ Maksimal byggehøyde er 9 meter. Utnyttelsesgraden skal ikke overstige TU 50»  (tilsvarende BRA 50%)

Med sitt forslag B2 ber utbygger om å få omregulere; dvs få «spise av» et særdeles verdifult friområde for å få føre opp et sammenhengende 54 m langt blokkbygg i 4-5 etasjer i et typisk småhusområde. Omfanget av det inngrepet som foreslås, samt størrelsen og utformingen av bygget står i grell kontrast til den omliggende bebyggelse og strøkets karakter. De ovennevnte mål og retningslinjer – som er forankret i plan- og bygningsloven og ulike typer rikspolitiske retningslinjer – er vedtatt nettopp for å kunne forhindre den type byutvikling som utbygger her ber om å få gjennomføre. Bare spesielle og viktige allmenne eller offentlige interesser vil kunne begrunne at de ovennevnte mål og retningslinjer kan avvikes i et tilfelle som dette. Slike allmenne eller offentlige interesser er av utbygger ikke blitt påvist.

IX.  Trafikkforholdene

Det forhold at utbygger går vekk fra sitt forslag om utbygging ved kirken endrer ikke de trafikkproblemer som er knyttet til B2. Utbygger gir en summarisk beskrivelse av konsekvenser ved trafikk sydover i Storetveitåsen vei og Kirkeveien mot sør og ut i Storetveitveien.

Velforeningen vil her minne om Kommuneplanens arealdel, pkt 4, om utbyggingsrekkefølge:

Tekniske anlegg og andre tiltak som er viktig for trafikksikkerhet skal være gitt ferdigattest før det gis igangsettingstillatelse etter PBL § 95 for oppføring av bygning.

Den totale trafikksituasjonen i området er i dag svært presset, også mot nord og vest. 15 nye boenheter vil øke trafikkbelastningen betydelig. Storetveitåsen vei og tilkomstveiene med Kirkeveien, Lindealléen, Elvebakken og Conrad Mohrs vei er generelt belastet med mye trafikk. Veiene er smale og tåler ikke ytterlige trafikkøkning. Trafikken inn og ut til området (fra Storetveitveien via Lindealléen og Kirkeveien, fra Conrad Mohrs vei og fra Statsraad Michelsen vei) passerer Storetveit eldresenter, Storetveit sykehjem, Storetveit ungdomsskole, Låven barnehage, Steinerskolens barnehage, Storetveit menighet barnehage, Kristianborg barnehage og Storetveit barnehage.  

Fylkesutvalget har med rette pekt på at trafikkforholdene taler sterkt mot en utbygging.

X.  Konklusjon

Foreslått endring av gjeldende reguleringsplan kan ikke aksepteres fordi:

• Det dreier seg om en vesentlig omregulering av friområdet til boligformål. Denne omreguleringen strider mot rikspolitiske retningslinjer, fylkesplanen og mot kommuneplanens arealdel.
• Det innebærer store naturinngrep med ødeleggelse av deler av det mest verdifulle lekeområdet på åsen. Barns interesser ignoreres.
• Forslaget har alt for høy utnyttelsesgrad.
• Det foreligger ikke nødvendig risiko og sårbarhets-analyse (ROS-analyse)
• Det er grov mangel på tilstrekkelig uteareal.
• De foreslåtte bygningene er ikke tilpasset eksisterende miljø.
• Det er kun foretatt summarisk og utilstrekkelig utredning av konsekvenser av trafikkforhold.

Vi mener Bystyret tok et klokt standpunkt da det enstemmig vedtok gjeldende reguleringsplan for Storetveitåsen. Vedtaket var et kompromiss mellom det å legge hele området ut til naturområde og det å anvende det som boligområde. Vedtaket både sikrer Storetveitåsen som offentlig friområde og innpasser en lett boligbebyggelse mot veien Storetveitåsen. Dermed vil man også  nede fra Bergensdalen  kunne se at det ligger et større naturområde her og sikre at dagens kvaliteter tas vare på. Slik Storetveitåsen som helhet inngår i grøntstrukturen fra området rundt Tveitevannet, sydover via Storetveitmarkene og over til Langeskogen representerer området i seg selv og i sin sammenheng uerstattelige verdier for bydelen og for Bergen. Det er innlysende at fremtidige generasjoner vil verdsette området enda høyere enn vi gjør i dag.

Med den forhistorie som denne saken har og med de klare offentlige mål og retningslinjer som er vedtatt på riksplan, på fylkesnivå  og i Bergen kommune må det nå stilles det krav til utbygger og planlegger. I sitt strev med å omgå, og få endret gjeldende reguleringsplan må det forventes at utbygger på saklig måte gjør greie for sine standpunkter og argumenter, og redegjøre for alle de merknader og innsigelser som er fremkommet. Så langt har utbygger ikke gjort det.

På denne bakgrunn ber vi om at Bergen kommune tar innsigelsene fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen til følge, og endelig avviser det fremlagte forslaget til reguleringsendring.

For Velforeningen Storetveit Nord

Øystein Mjelde	Jon Hoem	Helge Riisøen
Leder	Kasserer	Sekretær